Acesso ao IVA de 6% para Reabilitação Urbana Exige Dupla Aprovação Municipal

A aplicação da taxa reduzida de IVA de 6%, um incentivo crucial para a reabilitação urbana, depende de uma dupla camada de aprovação municipal, o que tem criado entraves burocráticos para os promotores. Uma informação vinculativa da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), fundamentada por um acórdão do Supremo Tribunal Administrativo (STA), veio clarificar que não é suficiente um imóvel estar localizado numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) para beneficiar da taxa reduzida; é também imperativo que exista uma "operação de reabilitação urbana (ORU)" formalmente aprovada pela autarquia para essa zona. Este entendimento foi consolidado na sequência de um pedido de esclarecimento de uma Instituição Particular de Solidariedade Social (IPSS) que viu a aplicação da taxa de 6% inviabilizada na construção de uma estrutura residencial para idosos. Embora o projeto estivesse licenciado e inserido numa ARU em Cabeceiras de Basto, a falta de uma ORU formalmente aprovada pelo município levou o empreiteiro a aplicar a taxa normal de 23%, resultando num "aumento significativo dos custos da obra". A AT, citando a decisão do STA de 26 de março de 2025, sustentou que os dois requisitos são cumulativos, afastando a jurisprudência de alguns tribunais arbitrais que anteriormente consideravam a inexistência formal da ORU como não impeditiva. Esta clarificação, embora uniformize o procedimento, acrescenta um passo administrativo que depende da celeridade e vontade das câmaras municipais, podendo atrasar ou até inviabilizar projetos de reabilitação que contavam com este importante benefício fiscal para a sua viabilidade financeira.

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Em resumo

A exigência de uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada, para além da localização em Área de Reabilitação Urbana (ARU), para aceder ao IVA de 6% representa um obstáculo burocrático significativo. Esta clarificação da Autoridade Tributária, embora crie segurança jurídica, pode desincentivar a reabilitação ao aumentar a dependência dos promotores em relação aos processos administrativos municipais.