A análise do Banco de Portugal (BdP), incluída no seu Boletim Económico de dezembro, aprofunda as raízes demográficas da crise, que se intensificou na última década. Segundo o relatório, o aumento do número de famílias, que impulsiona a procura por residências habituais, foi historicamente determinado pela redução da sua dimensão média, que passou de 3,4 elementos em 1981 para 2,5 em 2021. Contudo, desde 2021, registou-se um ponto de viragem decisivo, com o saldo migratório a tornar-se “o principal determinante do aumento do número de famílias”. A entrada líquida de imigrantes, numa média de 127 mil pessoas por ano, traduziu-se num acréscimo de aproximadamente 52 mil famílias anuais, um valor sem precedentes.

Em contrapartida, a oferta não acompanhou este ritmo.

Após décadas em que a construção de novas casas superava as necessidades, o cenário inverteu-se desde 2011, com o crescimento médio anual de alojamentos a cair de 82 mil para apenas 11 mil entre 2011 e 2021. O governador do BdP, Álvaro Santos Pereira, resumiu a solução de forma enfática, afirmando que “o mercado de habitação deve ter três prioridades: oferta, oferta, oferta”. A análise do BdP refere ainda que um obstáculo crítico ao aumento da construção é a “morosidade dos processos de licenciamento”. Além disso, a mobilização do stock de alojamentos vagos, que representam cerca de 30% do total, é dificultada por fatores como a antiguidade dos imóveis, a propriedade fragmentada e a insegurança jurídica e fiscal no mercado de arrendamento.